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Investir dans l'immobilier professionnel

L’immobilier professionnel s’entend de tous les locaux à usage professionnel, qu’il s’agisse de boutiques, bureaux ou encore d’entrepôts.

Ce type d’investissement est souvent délaissé par les particuliers alors même que son taux de rentabilité s’avère supérieur à celui d’un investissement dans l’immobilier d’habitation, à condition d’être parfaitement renseigné et assisté dans cette démarche.

Les immeubles à usage commercial sont fréquemment détenus par des sociétés civiles immobilières (SCI). Dès lors, il existe deux moyens de les acquérir :

- Soit directement auprès de la SCI qui vend l’immeuble,

- Soit indirectement, en achetant des parts sociales de la SCI détenant l’immeuble.

La constitution d’une SCI va en outre permettre de mutualiser les moyens de plusieurs associés afin de réunir plus aisément la somme nécessaire à l’investissement.

Il est à noter que les droits de mutation et frais de notaires afférant à l’immobilier professionnel sont sensiblement identiques à ceux pratiqués dans le domaine immobilier d’habitation.

Dans l’hypothèse où le local acquis est déjà occupé, il est important de se renseigner sur la solvabilité du preneur d’une part et sur le bail actuellement en cours d’autre part.

Il est en effet indispensable de faire réaliser un audit du bail en cours par un professionnel afin de garantir au mieux la sécurité juridique de l’opération, car celui-ci va s’imposer à l’acquéreur de l’immeuble, devenant le nouveau bailleur. Le cabinet « Avocats et Partenaires » peut vous assister.

Il est toutefois possible de renégocier le contrat de bail avec le preneur si celui-ci ne s’y oppose pas. Là encore, l’assistance d’un professionnel est fortement recommandée. Nous pouvons être à vos côtés.

Le plus souvent dans l’immobilier professionnel, le bail sera régi par le statut des baux commerciaux. Ce statut a pour avantage de garantir au propriétaire une occupation des locaux pendant une durée minimale de 3 années, à l’exception du bail dérogatoire dont la durée peut être inférieure.

Concernant les activités libérales, on a fréquemment recours au bail professionnel dont la durée minimale est de 6 ans. Il présente des avantages non négligeables pour le propriétaire car ni le loyer ni la répartition des charges entre le bailleur et le preneur ne sont règlementés. En revanche, le preneur pourra donner congé à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois. Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous invitons à consulter notre article « Zoom sur la bail professionnel » du 10.06.2015.

Par ailleurs, les obligations du bailleur demeurent les mêmes : paiement de la taxe foncière (mais possibilité de la mettre à la charge du preneur), des charges de copropriété le cas échéant, assurances, réparations lui incombant… Il devra évidement s’acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers que lui procurera cette location. En effet, les revenus, qu’ils proviennent de la location d’immeubles à usage professionnel ou d’habitation sont de nature foncière et non pas des bénéfices industriels et commerciaux.

L’importance de l‘investissement initial nécessite la prise en compte d’autres critères tels que l’état du marché de l’immobilier professionnel dont il faut garder à l’esprit qu’il dépend fortement de la situation économique de la région voire même de la situation économique nationale. Il convient également de s’interroger sur le lieu d’implantation du local. En effet, le taux de fréquentation de la zone, son accessibilité ou encore la nature et la renommée des commerces déjà présents sont autant de facteurs influant sur le potentiel d’attractivité du local pour un futur commerçant. Le stationnement est aussi un facteur déterminant.

Il est également important de noter qu’aujourd’hui les locaux les plus recherchés sont ceux offrant une surface de travail modulable et/ou permettant un travail en openspace.

Toute l’équipe du cabinet « Avocats et Partenaires » est à vos côtés pour vous assister dans le succès de vos projets.

Marine NICOROSI

Date : 25 f