La SCI : Quand et Comment ?

A quoi sert-elle et pourquoi est-il indispensable de se faire accompagner par un professionnel du droit des sociétés pour la constituer ? Le rôle de l’avocat d’affaire est indispensable dans le processus de constitution d’une SCI. En effet, il va permettre, à priori, de connaître et de comprendre les enjeux de la constitution d’une SCI et, à posteriori, ces précieux conseils vont permettre d’éviter les problèmes fiscaux tout en assurant une protection pleine et entière du patrimoine voulu. Le cabinet « Avocats et Partenaires » vous propose de traiter ensemble les questions les plus récurrentes en matière de SCI.

 

►Est-il nécessaire de constituer une SCI à côté de son exploitation commerciale ?

Dans la très grande majorité des cas, l’exploitation d’un fonds de commerce s’effectuant dans le cadre d’une société type SARL, SA, etc… s’accompagne de la création d’une SCI.

La création d’une SCI, à côté de la structure accueillant l’exploitation commerciale s’avère intéressante à plus d’un titre. En effet, cette opération va permettre de scinder le patrimoine en deux. D’un côté, la Société commerciale accueillera le fonds de commerce et, de l’autre, la SCI sera propriétaire des biens immobiliers. Quels intérêts ?

 

1°) Cette opération présente déjà un intérêt fiscal puisque la société commerciale va pouvoir déduire de son chiffre d’affaire les loyers qu’elle verse à la SCI. Ces loyers vont permettre d’accroître l’actif de la SCI ou, tout du moins, lui permettre de rembourser l’emprunt contracté pour l’achat de l’immeuble.

2°) Cette opération présente, ensuite, un intérêt privé pour l’exploitant : il pourra se constituer, avec la SCI, un revenu complémentaire lors de sa retraite. En effet, lors de la cession de sa société commerciale, les actifs immobiliers présents dans la SCI pourront être conservés ou cédés avec l’exploitation commerciale.

3°) Enfin, l’intérêt est d’écarter les créanciers professionnels sur les biens transmis à la SCI. En effet, ces derniers ne pourront demander que la saisie du patrimoine de la société commerciale sans pouvoir se faire payer sur les biens présents dans la SCI.

 

Attention

Il est préférable de faire rédiger le contrat de bail entre la société commerciale et la SCI par son avocat. Pourquoi ? Bon nombre d’entrepreneurs se sont lancés seul dans une rédaction approximative de leur contrat de bail sans se soucier des conséquences futures. En effet, cette rédaction doit être claire, précise et sans équivoque entre les deux sociétés. Dans le cas contraire, lors d’une procédure collective, les mandataires judiciaires et les créanciers professionnels vont tout mettre en œuvre pour demander l’extension de la procédure collective à la SCI en plaidant la confusion des patrimoines. Il est donc nécessaire d’être bien conseillé par son avocat afin d’éteindre ce risque là.

Il faut préciser que le choix d’opter pour une SCI n’est pas forcément opportun dans un cas bien spécifique : le contrat d’entreprise. En effet, la transmission à titre gratuit de l’entreprise présente de nombreux avantages fiscaux notamment par l’application du Pacte Dutreil, que l’on ne retrouve pas dans la transmission à titre gratuit d’une SCI. Tout dépend donc de l’objectif du chef d’entreprise. Le cabinet « Avocats et Partenaires » vous accompagnera tout au long de la vie de votre société et vous aidera à vous poser les bonnes questions afin d’anticiper aux mieux vos besoins futurs.

 

►Quelle SCI pour quel capital social ?

Il est possible de constituer une SCI dite « à blanc » c'est-à-dire une SCI qui n’intègre pas la valeur de l’immeuble dans la valeur des parts sociales ou une SCI par apports de biens immobiliers. La constitution d’une SCI dite « à blanc » va présenter un inconvénient majeur : la plus value sera conséquente lors de la cession des parts sociales. En effet, la plus-value se calcule sur la différence entre la valeur de souscription des parts et celle de la cession. La plus-value va donc augmenter au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt pour finalement subir un impôt calculé sur la valeur de l’immeuble. Le cabinet « Avocats et Partenaires » vous propose un certain nombre de palliatifs à ces effets indésirables. Il saura vous orienter pour fixer la juste valeur de votre capital social afin d’atténuer ce redoutable impôt sur la plus-value. La solution pourrait être l’augmentation du capital avant la cession ?

 

►Faut-il détenir sa résidence principale en SCI ?

Comme on le sait, la SCI présente de nombreux avantages que l’on retrouve aussi en cas de détention de la résidence principale. Ici, les avantages fiscaux n’existent pas. Au contraire, on peut même dire qu’il existe de réels inconvénients :

-la non application de l’abattement de 20% applicable en matière successorale lorsque le bien transmis constituent la résidence principale du défunt

- la non application de l’abattement de 30% applicable, en matière d’ISF, lorsque le logement constitue la résidence principale.

A côté de ce risque fiscal, la détention de la résidence principale en SCI peut s’avérer intéressante notamment au niveau de la gestion et de la transmission qui est beaucoup plus souple et attractif que le régime complexe de l’indivision. Le cabinet « Avocats et Partenaires » vous proposera un conseil éclairé selon vos besoins.

 

Quelles activités exercées au sein de ma SCI ?

Le cabinet « Avocats et Partenaires » vous permettra de bien choisir le type d’activité à exercer au sein de la SCI afin de ne pas se voir appliquer une imposition non désirée. En effet, à titre d’exemple, une SCI qui se livre à plus de 10% de son activité à la location de biens immobiliers meublés sera assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés avec toutes les conséquences que cela impose notamment au niveau de l’imposition et du régime des plus-values.

 

Faut- il opter pour une imposition à l’IS ou à l’IR ?

Les différences sont subtiles mais les conséquences fiscales sont très différentes. Il apparait ici primordial de se faire conseiller par une personne compétente qui saura, grâce au choix du régime, vous orienter vers la solution la plus opportune au cas de l’espèce.

Tout d’abord, il faut savoir que l’option à l’IS est irrévocable. Ensuite, la fiscalité de cette dernière est incontestablement plus lourde que celle de l’IR : une imposition de la société au taux de 33.33% avec un taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfices taxables auquel s’ajoute une imposition des bénéfices distribués aux associés après application d’un abattement de 40%. Le régime fiscal de l’IS fait donc naître une double imposition ; contrairement à une SCI soumis à l’IR qui ne subira qu’une imposition entre les mains des associés. A l’inverse, l’option à l’IS obtient un avantage que ne présente pas une SCI soumise à l’IR : il est possible d’amortir le prix d’achat de l’immeuble sur une durée comprise entre 25 et 50 ans. Le prix de l’immeuble sera donc déduit du chiffre d’affaires sur la durée établie. Toutefois, la plus-value s’appliquera à hauteur des amortissements pratiqués lors de la cession du bien.

Dans le cas de l’IR, les détenteurs de parts sociales seront fiscalisés tout au long de la durée de leur participation au capital, qu’ils aient ou non perçu les fruits des locations. A l’IS, le détenteur ne sera fiscalisé personnellement qu’à sa sortie de la SCI, c'est-à-dire au moment où il percevra les fruits de la vente.

On voit donc s’opposer ici deux types de régimes différents et les conseils d’un professionnel s’avèrent nécessaire afin d’être averti au mieux sur les conséquences de l’un ou l’autre. En cas de doute, consultez nous !

 

►Faut-il préférer une SCI à une indivision ?

La SCI s’avère bien plus opportune que l’indivision dans bon nombre de cas. La SCI est un bon outil de gestion patrimoniale. Les règles s’appliquant à la SCI, en matière de gestion, sont bien plus souples que celles de l’indivision. A titre d’exemple, il sera possible de prévoir dans les statuts de la société des majorités différentes pour différents types de décision là où l’indivision exige l’unanimité et va conduire à des blocages. Ou encore, il sera possible d’organiser précisément les pouvoirs du gérant. Le cabinet « Avocats et Partenaires » vous propose une rédaction personnalisée de vos statuts afin d’anticiper au mieux vos besoins futurs.

 

►Donner par le biais d’une SCI ? Quels intérêts ?

A coté de cette facilité de gestion, la SCI présente la particularité de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. En effet, il sera possible de transmettre progressivement son patrimoine représenté par des parts sociales ce qui sera beaucoup plus compliqué à faire lors de la transmission d’un immeuble.

Mais l’avantage le plus marquant se trouve au niveau de la fiscalité. En effet, la SCI peut faire effectuer des économies non négligeables aux donataires. Explication…

A titre d’exemple, voyons ce que la constitution d’une SCI peut faire économiser sur la donation d’un père à son fils d’un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros avec un emprunt restant du de 200 000 euros.

 

*Sans constitution d’une SCI

Le bien donné sera évalué 400 000 euros auquel on appliquera l’abattement de 100 000 euros pour donation en ligne directe soit des droits à payer sur 300 000 euros.

Droit à payer : 8 072 x 5% + (12 109-8 072) x 10% + (15 932-12 109) x 15% + (300 000- 15 932) x 20% = 403.6 + 403.7 + 573.45 +56 813.6 =58 194,35 €

Les droits à payer par l’enfant sont de 58 194, 35 euros.

 

*Avec constitution d’une SCI

Voyons désormais ce que permet de nous faire économiser la SCI. La donation sera ici faite en parts sociales. La valeur de ces parts sociales s’élèveront à 200 000 euros car l’on tient compte du passif s’y afférant.

Reste à taxer 200 000 euros auquel on applique l’abattement de 100 000 euros soit des Droits de Mutation à Titre Gratuit qui s’établiront sur la somme de 100 000 euros.

Droit à payer : 8 072 x 5% + (12 109-8 072) x 10% + (15 932-12 109) x 15% + (100 000-15 932) x 20% =403.6 + 403.7 + 573.45 + 16 813.6 = 18 194,35€

Les droits à payer par l’enfant sont de 18 194.35 euros soit une économie faite de 40 000 euros.

On pourrait penser aussi à une donation progressive des parts de SCI afin de profiter des abattements. Avec une donation de 25 % des parts tous les 15 ans, l’enfant n’aurait aucun droit à payer.

Date : 24 juin 2014

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