Litige des charges de copropriété : ce qu'il faut savoir

Il n’est pas rare les charges de copropriété et leur répartition fassent l’objet de litiges. Avocats & Partanaires, cabinet d'avocats à St Etienne, vous donne les grandes lignes de ce que vous devez savoir pour mieux comprendre vos droits et devoirs de copropriétaire.


 

Le régime de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public c’est à dire qu’elle est impérative.

 

Que faut savoir à propos des charges de copropriété ?

Il existe deux grands types de charges :

  • Les charges générales qui sont celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Exemple : réfection de gros œuvre des bâtiments, l’entretien des espaces verts, les honoraires du syndic, les frais de conciergerie…

La loi prévoit que ces charges sont réparties en proportion des quotes-parts en tantièmes de copropriété attribuées à chaque lot.

  • Les charges spéciales définies comme les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

Exemple : l’ascenseur, le chauffage central, la climatisation collective, les appareils de production d’eau chaude et d’eau froide,

Ces charges sont réparties en fonction de leur utilité à l’égard de chaque lot.

Un copropriétaire doit donc contribuer aux charges dès l'instant qu'il a la simple possibilité d'utiliser les services collectifs et les éléments d'équipement commun alors même qu'il s'abstiendrait d'y avoir recours.

La Cour de cassation impose ainsi aux juges du fond de rechercher si les éléments d'équipement commun et les services collectifs ne présentent aucune utilité objective pour le lot considéré, en fonction des circonstances matérielles et techniques.

 

Comment faire pour contester la répartition de vos charges de copropriété ?

La loi prévoit que la répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Toutefois, différentes actions en justice existent pour contester vos charges de copropriété :

  • L’action en nullité devant le Tribunal de Grande Instance qui vise à annuler les dispositions qui ne respectent pas la loi de 1965.

Par exemple si la répartition des charges est contraire à la loi, qu’une charge est considérée comme générale alors qu’elle devrait être spéciale, alors cette disposition sera réputée non écrite et une nouvelle répartition sera mise en place. Cette action est imprescriptible.

  • Si un copropriétaire est désavantagé et paie au moins un quart de plus de charges que ce qu’il devrait normalement payer, une action en révision lui est ouverte devant le TGI. Mais dans ce cas attention : l’action doit être engagée dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété.
  • Pour contester les décisions prises en Assemblée Générale, une action est ouverte dans le délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions aux copropriétaires.

 

Si vous avez des questions sur votre règlement de copropriété n’hésitez pas à contacter notre cabinet Avocats et Partenaires !

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