8 raisons de créer une SCI

La société civile immobilière est une forme de société par laquelle deux personnes au moins peuvent détenir un bien immobilier. On a pu remarquer que cette solution est avantageuse par rapport au régime de l’indivision où des personnes achètent aussi un bien en commun, et cela pour huit raisons. Cela s’explique par le fait que la SCI peut être détenue par les membres d’une famille (un couple marié avec ou sans enfants, des concubins) qui ne sont pas de simples associés.

La SCI est un cadre juridique qui permet d’inscrire, de façon formelle dans les statuts, les apports de chacun des associés et leurs remboursements éventuels ou le recours aux prêts. Contrairement à l’indivision où des difficultés peuvent se poser sur les prêts ou les dons non légalisés. Egalement, les associés de la SCI sont responsables des dettes à proportion de leurs parts en capital.

1. Les apports

La SCI est gérée et représentée par un gérant. Ainsi, le contrôle de la société n’est pas soumis à tous les membres de la famille, ce qui évite les blocages (comme dans l’indivision) dans la mesure où le désaccord n’empêche pas le gérant de prendre les décisions nécessaires pour la bonne gestion du patrimoine.

2. Le contrôle de la SCI

Si les parents décèdent et que l’on a recours à une SCI, les parts sont transmises à leur enfant. Afin de le protéger et de préserver le bien, il est possible d’organiser la gestion des parts de cet enfant mineur par un autre associé. Ainsi, l’enfant ne pourra vendre ses parts pour récupérer l’argent sans l’accord des autres associés ou du juge.

3. La transmission aux héritiers

Dans la situation de concubins vivants dans le bien acheté par leur SCI et en cas de décès de l’un d’eux, la SCI permet au concubin survivant de conserver le bien immobilier dans lequel il a investi et il vit. Les héritiers ne peuvent le mettre hors de chez lui, comme c’est le cas de l’indivision.

4. La protection du concubin

Les parts de la SCI correspondent à une division du bien immobilier. Tous les quinze ans, un parent a la possibilité de faire un don de ses parts de la SCI (et donc du bien) pour une valeur de 100.000 euros, tout en profitant d’abattements fiscaux.

5. Les dons

La SCI permet d’obtenir des revenus qui sont tirés des loyers. Par conséquent, il est possible que la SCI constate des bénéfices lors d’un exercice. Ils peuvent alors être distribués aux associés en fonction de leur part dans le capital ou toute autre répartition prévue par les statuts ou en assemblée générale.

6. Les revenus

Non négligeable, les revenus tirés du bien immobilier sont moins taxés que si le bien était détenu en indivision par un particulier.

7. La taxation des revenus

Si la SCI a opté à l’impôt sur les sociétés, l’impôt sur le revenu des associés est allégé, ainsi que leur ISF sauf si la SCI distribue des bénéfices.

8. L’impôt sur les sociétés

Lorsque le bien immobilier n’a pas été acquis par la SCI mais par des particuliers en indivision (des parents, une famille, …), on observe de nombreuses difficultés quant à la gestion du bien, quant aux dons, quant à la transmission ou partage entre héritiers et enfin quant à la taxation.

Il faut préciser qu’il est préférable que la constitution de la SCI se fasse par un professionnel du droit afin de protéger au mieux les futurs associés et membres de même famille. Les coûts de constitution sont faibles au regard des avantages procurés par la structure. La SCI doit fonctionner sous peine d’un redressement pour abus de droit, c’est-à-dire qu’elle doit tenir une assemblée générale annuelle pour approuver ses comptes, tenir une comptabilité, etc.

Date : 4 juin 2013

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