Location en meublé professionel / Location en meublé non professionel
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La location d’un local meublé est une activité commerciale si elle est effectuée à titre habituel et à condition que les meubles loués avec le local soient suffisants pour en permettre l’habitation (instr. 28 juill. 2009, BOI 4 F-3-09, n°6).
L'activité de locations meublées est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les trois conditions suivantes sont remplies (CGI, art. 151 septies-VII, Instr. 28 juill. 2009, BOI 4 F-3-9).
- Inscription au registre du commerce et des sociétés
Il est nécessaire que l'un au moins des membres du foyer fiscal soit inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés.
Lorsque la location meublée est consentie par une société ou groupement soumis au régime des sociétés de personnes ou une indivision, il n'est pas nécessaire que ses associés ou membres soient inscrits au RCS en leur nom dès lors que la société bailleresse ou l'indivision y est elle-même inscrite en qualité de loueur en meublé.
Lorsque l'un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS ou associé d'une société de personnes inscrite au RCS, la condition d'inscription au RCS est satisfaite pour l'ensemble des membres du foyer fiscal auquel il appartient.
- Montant des recettes annuelles
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 € (les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis).
Le montant des recettes s'apprécie par année civile.
Lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement (soumis au régime des sociétés de personnes), le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Cette règle ne fait pas obstacle à l'appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal.
- Prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus
Les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :
* les traitements et salaires au sens de l'article 79 du Code général des impôts, c'est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères (précision importante !) ;
* les BIC autres que ceux tirés de l'activité de location meublée ;
* les bénéfices agricoles ;
* les BNC ;
* les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du Code général des impôts.
Il faut retenir le revenu net de chacune de ces catégories d'imposition.
Les revenus exonérés ne sont pas retenus.
Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global.
Les recettes de la location meublée sont ramenées à 12 mois. L'ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365. La location du local d'habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement, à la date de cet achèvement. Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l'activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. En revanche, si l'un des locaux d'habitation cesse d'être loué en meublé sans que l'activité de location meublée cesse, il n'y a pas lieu d'ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.
A contrario, les loueurs qui ne remplissent pas les critères exposés ci-dessus sont des loueurs en meublés non professionnels (LMNP). Compte tenu de ces nouveaux critères (applicables à compter du 1 er janvier 2009), cette situation est la plus fréquente.
Lorsque la location est considérée comme professionnelle, le déficit est imputable sur le revenu global sans limite ; tandis que lorsque la location est considérée comme non professionnelle, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus de même nature.
- CONSEQUENCES FISCALES DE LA DISTINCTION
Dans toutes les situations, le résultat sera déterminé de la même manière en appliquant les principes spécifiques aux BIC, mais des différences importantes existent entre le régime des loueurs en meublé professionnels et les loueurs en meublé non professionnels.
- Particularités prévues pour les loueurs en meublé non professionnels
1. Imputation des déficits
Ces déficits non professionnels s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité de location meublée exercée à titre non professionnel et dans la limite des 10 années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel (CGI, art. 156-I-1o ter).
2. Régime des plus-values
Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values privées et non des plus-values professionnelles (l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année est donc applicable), CGI, art. 151 septies-VII).
3. Réduction d'impôt
Les loueurs en meublé non professionnels peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d'une réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient des logements, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. On rappelle que cette réduction d'impôt peut s'appliquer lorsque le logement meublé est compris dans : un établissement accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ; une résidence avec services pour étudiants ; une résidence de tourisme classée ; certains établissements de santé (il s'agit de ceux qui ont pour objet de dispenser, des soins de longue durée, comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien (CGI, art. 199 sexvicies).
- Particularités prévues pour les loueurs en meublé professionnels
1. Imputation des déficits :
Ils sont imputables sur le revenu global du contribuable dans les conditions de droit commun des déficits de BIC professionnels.
De plus, la part des déficits qui n'a pu être imputée et qui provient des charges engagées en vue de la location directe ou indirecte de cet immeuble, avant le commencement de la location, peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel (CGI, art. 156-I-1o ter).
2. Régime des plus-values :
Elles sont soumises au régime des plus-values professionnelles. Elles peuvent donc bénéficier des exonérations prévues pour les petites entreprises (CGI, art. 151 septies) : les recettes doivent être inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou à 126 000 € (exonération partielle) et l'activité doit avoir été exercée à titre professionnel pendant au moins 5 ans.
Dans tous les cas, il est précisé que la location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la Contribution Foncière des Entreprises. Selon le Conseil d’Etat, cette activité est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, c'est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location à un tiers, le preneur du bail (CE, 24 mars 2006, n°269716).
Un certain nombre de dérogations existent, et l’article 1459 du code Général des Impôts prévoit entre autre, que sont exonérés de CFE ;
* Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d’ailleurs cette location ne présente aucune périodicité,
* Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur résidence principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnable.
- REGIME DE LA TVA
La location meublée professionnelle ou non professionnelle d’un bien est en principe exonérée de TVA. Un certain nombre de dérogations existent cependant afin de soumettre par option, la location à la TVA.
Notamment, sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou « para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location de meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D, à savoir ;
- Le petit-déjeuner,
- Le nettoyage régulier des locaux,
- La fourniture de linge de maison
- La réception, même non personnalisée de la clientèle,
dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.
Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus de locations. Pour ce faire, encore faut-il que l’opération d’acquisition soit assujetti à la TVA…
- REDUCTION D’IMPÔTS
L’amendement Censi-Bouvard né en 2009 permet aux investisseurs LMNP, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant HT (+ frais liés à l’acquisition), plafonnée à 300 000 € par an.
La loi de finances pour 2013 a prorogé le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2016.
Les biens concernés sont les biens acquis par des contribuables domiciliés en France entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2013 (l’acquisition doit être faite à titre onéreux) :
* acquisition d'un logement neuf ou en VEFA,
* acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Pour être éligible à la loi Bouvard (amendement Bouvard), le bien doit être dans :
* une résidence avec services pour étudiants,
* une résidence de tourisme classée,
* un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées,
* un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées,
* un établissement délivrant des soins de longue durée, et comportant un hébergement à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien,
* une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité",
* un ensemble de logements, géré par un groupement de coopérations, social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.
Il est précisé que pour être qualifiés de meublés de tourisme, les locaux doivent obtenir un classement par arrêté préfectoral.
- AMORTISSEMENT
Le statut de loueur meublé non professionnel LMNP accorde la possibilité d’amortir l’immeuble et certaines charges. Ces amortissements sont des écritures comptables qui pour autant ne sont pas des sorties de trésorerie pour l’investisseur.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise toujours en 2013 un amortissement linéaire et par composantes de l’immeuble acquis (hors terrain).
Les durées d’amortissement sont généralement comprises entre 20 ou 45 ans en fonction de la composante : gros-œuvre, toiture, équipements techniques, frais d’acquisition, …
Le choix de la durée se fait généralement par un expert-comptable. Les règles en termes de fiscalité immobilière considèrent par ailleurs que l’amortissement du mobilier se fait quant à lui sur 7 ans.
L’amortissement est pris en compte fiscalement que si le résultat d’exploitation est positif. On déduit alors de ce résultat l’amortissement annuel des composantes de l’immeuble.
L’amortissement ne peut générer un déficit foncier. En revanche les amortissements non comptabilisés sont imputables ultérieurement sans limitation de durée.
Grâce à ce principe de différé d’amortissement, les amortissements neutralisent fiscalement les recettes locatives.
Date : 23 janvier 2013
